Die Verantwortung der Immobilienwirtschaft. Vier Positionen: Karin Barthelmes-Wehr, Reiner Nagel, Frank Peter Unterreiner und Stephan Reiß-Schmidt.

Karin Barthelmes-Wehr,
Geschäftsführerin des ICG Instituts für Corporate Governance
in der deutschen Immobilienwirtschaft e.V., Berlin
www.icg-institut.de

Wir erleben gerade eine massive Transformation. Nicht nur die Pandemie, auch grundlegende globale Veränderungen wie der Klimawandel und die wachsende soziale »Schere« lassen Investitionen mit reinen Shareholder-Renditen, die keinen Beitrag zur Lösung dieser Aufgaben liefern, in einem neuen, kritischen Licht erscheinen. Diesen neuen Fokus nehmen nicht nur Investoren ein, sondern auch die Entscheider aus Politik und Wirtschaft selbst.

In den vergangenen Jahrzehnten stand in der globalen Ökonomie die Profitmaximierung im Mittelpunkt, es regierte allein der Shareholder Value. Doch nicht nur strengere Gesetze, neue Regulierungen und die »Fridays for Future«-Bewegung erhöhen den Druck auf die Immobilienbranche, einen Beitrag für den Klimaschutz und mehr soziale Gerechtigkeit zu leisten. Auch der Kapitalmarkt fordert Innovationen.

Deutschland hinkt hinterher

Die deutsche Immobilienwirtschaft spürt diese Effekte zunehmend, kann diesen aber aktuell noch keine eigenen Antworten, Strategien oder Methodenkonzepte entgegensetzen. Unsere Gesellschaft benötigt aber genau diese langfristig tragfähigen Konzepte, um die natürlichen Ressourcen zu schonen und den Anforderungen eines sozial gerechten Miteinanders gerecht zu werden – und zwar ohne Rendite- und Marktmechanismen als finanzielle Rahmenbedingungen aus dem Blick zu verlieren. Auf diesen umfassenden »mind shift« ist die deutsche Immobilienwirtschaft kaum vorbereitet. Dabei hat sie einen extrem großen Hebel, um eine klimaneutralere und sozial gerechtere Welt aktiv mitzugestalten.

Wie kann nun »Social Impact Investing« helfen? Hier hat sich eine neue, innovative Bewegung gegründet, die sich über Haltung, Partizipation und klares Bekenntnis zu Stakeholder Value positioniert und bei Anlageentscheidungen nicht nur die Rendite bewertet, sondern auch die Wirkung, die durch das Investment ausgelöst wird. An den globalen Kapital- und Finanzierungsmärkten gibt es diese Innovation bereits länger, und sie etabliert sich zunehmend. Impact Investing spiegelt den Anspruch nachhaltiger Investoren und Investorinnen wieder, auch die nicht-finanziellen Wirkungen ihrer Investments zu planen, zu messen und zielgerichtet zu verfolgen.

Investitionen in »Sinn«

Besonders in den USA und Großbritannien bilden Impact Investments bereits einen wichtigen und stark wachsenden Teil der Immobilienanlagen. Dort haben sich verschiedene Finanzakteure entlang der Wertschöpfungskette auf Immobilien mit Wirkung spezialisiert. Es steht zu erwarten, dass ihr Marktanteil in den nächsten Jahren exponentiell wächst. Und: Impact Investing bedeutet nicht zwangsläufig Renditeverzicht, sondern gibt dem investierten Kapital vor allem eines: Sinn.

In Deutschland hat sich diese Art des Investierens noch nicht etabliert, da die entsprechenden Instrumente fehlten. Das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) hat sich zum Ziel gesetzt, dies zu ändern. Die Branche soll ermutigt und befähigt werden, wirkungsorientierte Ansätze in ihre Geschäftsmodelle zu implementieren. Das ICG hat hierfür einen Praxisleitfaden erstellt, in dem die Grundzüge und Mechanismen wirkungsorientierter Investitionen erläutert und erstmals auf die Immobilienwirtschaft übertragen werden.

Leitfaden für gesellschaftliche Investments

Die weltweit gültigen Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen bilden die Grundlage, gute Governance und ökologisch wertvolles Handeln werden vorausgesetzt. Anhand von Wirkungsmodellen sowie von konkreten Beispielen wird erläutert, wie die soziale und gesellschaftliche Wirkung von Immobilieninvestitionen von Beginn an mitgedacht, geplant, effektiv erfasst und proaktiv gesteuert werden kann.

Die für diesen Leitfaden gesichteten Publikationen von Forschungseinrichtungen, Fondsgesellschaften und Kapitalmarktexperten lassen nicht nur das mögliche Volumen für den deutschen Markt erahnen, sondern umreißen auch klar, dass Social Impact Investing eine neue Anlagegattung für die Immobilienwirtschaft mit eigenen Mechanismen, Benchmarks und KPIs darstellt. »Wirkungsfaktoren« und »Wirkungsmessung« werden als Aufgabenfelder geschildet, mit denen sich nachhaltige Immobilieninvestoren in Zukunft intensiv befassen müssen (»Prove and Improve«).

Wirkungsorientierung als Anlageklassifizierung wird als übergeordnete Gattungsart charakterisiert, die bereits etablierte Kategorien wie »grün«, »nachhaltig«, »sozial« oder »ESG-konform« einschließt. Der Unterschied gerade zu ESG-Anlageprodukten ist zum einen der Schwerpunkt auf dem »S« (Social) und zum Anderen der deutlich weitreichendere Ansatz. Bei es ESG-Investitionen geht es um „do no harm“ (man will keinen Schaden an der Umwelt, in der Gesellschaft etc. anrichten). Bei Impact Investments hingegen geht es um die Wirkung auf einzelne Gruppen oder die Gesellschaft als Ganzes.

Alle an einen Tisch bringen

Für erfolgreiche Social Impact Investing-Projekte ist es im Übrigen notwendig, alle Stakeholder einzubeziehen und Foren für aktive Mitwirkung zu schaffen. »Partizipation« ist hierbei ein wichtiges Gestaltungsprinzip bei der Zusammenarbeit verschiedener Akteure. Partizipation bedeutet, dass die Menschen ihre Erfahrungen und Wertvorstellungen in die gemeinsame Arbeit einbringen. Nicht immer war diese Form der Teilhabe von unserer Branche gewünscht und nicht immer gelingt dieses Prinzip bei der Entwicklung und Umsetzung von Immobilienprojekten tatsächlich. Inzwischen aber sehen wir, dass der Austausch mit allen Stakeholdern extrem hilfreich ist, wenn es darum geht, die beste, tragfähigste und nachhaltigste Lösung für ein Projekt oder eine Dienstleistung zu finden.

Die Immobilienwirtschaft – ganz gleich, ob als Bauträger, Projektentwickler, Betreiber oder Investor – sollte sich als Partner der Städte und Gemeinden verstehen und entsprechend proaktiv Kooperations- und Kommunikationsangebote machen. Zum einen stellt die Immobilienwirtschaft Raum zum Leben, Arbeiten und Erlebnis zur Verfügung. Zum anderen müssen aber viele Faktoren einer vernetzten, zukunftssicheren, resilienten, nachhaltigen und lebenswerten Zukunft miteinander in Einklang gebracht werden. Das funktioniert am besten, wenn Teilhabe und Partizipation sichergestellt sind.

In anderen Industrien haben sich international anerkannte und bei Investoren akzeptierte Richtlinien und Standards für Impact Investing bereits herausgebildet und durchgesetzt. Sie gewährleisten Orientierung und Vergleichbarkeit solcher Engagements und eigenen sich als ideale Blaupause auch für Immobilieninvestments. Eine Schlüsselrolle bei der Entwicklung des Impact Investmentmarktes in Deutschland kommt institutionellen Investoren zu, deren Engagement gezielt gestärkt werden sollte. Allerdings müssen auch die Rahmenbedingungen für Impact Investing in Deutschland auf politischer und regulatorischer Ebene verbessert und die Ausschreibungsbedingungen etwa in Richtung Konzeptvergaben verändert werden, um mehr Kapital zu mobilisieren.

Reiner Nagel,
Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, Potsdam
www.bundesstiftung-baukultur.de

Die Immobilienbranche, sagen Kenner, habe nahezu alle gesellschaftlichen Trends verschlafen: Innovationen in den Bereichen Baukultur und Bauästhetik oder Nachhaltigkeit. Neue Wohn- und Arbeitsformen, lebendige Innenstädte, Digitalisierung, Klimawandel – allesamt Fehlanzeige. Wo sehen Sie die Gründe dafür?

Erfolg und Wettbewerbsfähigkeit messen sich in der Immobilienbranche ganz wesentlich in wirtschaftlichen Zahlen. Möglichst hohe Entwickler- und Anfangsrenditen gehen beispielsweise zulasten höherwertiger Materialien oder qualitätsvoller Gestaltung und erzeugen für die Bestandhaltenden oder die späteren Nutzenden höhere Unterhaltungskosten. Innovation ist trotzdem ein Renditerisiko und wird nur von wenigen in Kauf genommen. Tatsächlich gehen aber auch viel zu wenig Forschungsmittel in die Immobilien- und Bauwirtschaft, das ist ein Versäumnis der Politik. Der unternehmerische Mut zu Neuem, den es bei den selbstnutzenden oder reflektierten Bauherren gibt, würde hier sicher auf fruchtbaden Boden fallen.

Die Immobilienwelt sehen viele als geschlossene Welt ohne gesellschaftliches Engagement und Transparenz, dafür mit viel Lobbyismus. Immobilienzirkel feiern sich gern selbst und zeichnen sich gegenseitig aus. Wie sehen Sie Rolle der Immobilienwirtschaft im gesellschaftlichen Kontext?

Der Immobilienwirtschaft fällt in der Trias von Planung, Bauwirtschaft und Bauherrenschaft die dritte Rolle des Entscheiders zu. Architekten und Ingenieure sind durch ihre Berufsordnungen oder Kammergesetze auch der Gesellschaft verpflichtet. Für die Immobilienwirtschaft gelten nur nach innen gerichtete Regeln der Fairness. Hierzu haben wir jetzt mit dem ICG, dem Institut für Corporate Governance in der Immobilienwirtschaft, einen Kodex „Baukultur für die Immobilienwirtschaft“ entwickelt, der den Unternehmen die Möglichkeit gibt, sich zur Verantwortung gegenüber der Gesellschaft zu verpflichten. Im Grunde sind wir bei den meisten baukulturellen Herausforderungen immer wieder auf der Suche nach der guten Bauherrenschaft, die hier mitgehen kann.

Bauen prägt unsere Lebenswelt. Angesichts von „soundsovieltausend hingemeterten ästhetisch wie ökologisch fragwürdiger Wohneinheiten“ und „antiurbanen Unterbringungsregalen“ forderte der Architekturkritiker Niklas Maak, dass dringend über mehr Baukultur geredet werden müsse. Welche Rolle spielt aus Ihrer Sicht die Baukultur für den Immobilieninvestor

Wir müssen tatsächlich häufiger und umfassender über Baukultur reden – schon in der Schule. Für Immobilieninvestoren spielt Baukultur in Wirklichkeit ebenfalls eine große Rolle, auch wenn sie häufig kein direktes Thema ist. Wenn wir aber Baukultur mit Prozessqualität, Werthaltigkeit und Lebenszykluskosten übersetzen gibt es zumindest die gleiche Sprache. Das zur Zeit jede banale Bauerei einen Käufer oder Mieter findet ist kein Naturgesetz und liegt auch nicht am »Beton-« sondern nur am »Bodengold«. In einem wünschenswerten Nachfragemarkt wird sich sehr schnell die Spreu vom Weizen trennen.

Wie steht es mit der gesellschaftlichen Verantwortung für das ökonomische Handeln in der Immobilienwirtschaft? Ist die alleinige Fixierung auf Rendite ein Vorurteil? Entwickeln, bauen, verkaufen – und danach die Sintflut?

So wie es nicht »die« Architekten oder »die« Ingenieure gibt, so gibt es auch nicht »die« Immobilienwirtschaft. Bei der gesellschaftlichen Verantwortung gibt es sicher Luft nach oben – deshalb ja auch unser »Kodex Baukultur für die Immobilienwirtschaft«. Ich finde es deshalb wichtig, von Verantwortung zu sprechen und die Immobilienwirtschaft nicht als Dienstleister oder Entwickler zu sehen. Wir sind sofort in einer anderen baukulturellen Liga, wenn wir es mit bestandshaltenden Bauherren zu tun haben.

Frank Peter Unterreiner,
Herausgeber des Immobilienbriefs Stuttgart
www.immobilienverlag-stuttgart.de

Es war längst überfällig: Die Verabschiedung des »Kodex Baukultur für die Immobilienwirtschaft«, erarbeitet vom Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft und der Bundesstiftung Baukultur mit Unterstützung der Immobilienwirtschaft. Bislang hatten zwar einzelnen Berufsverbände wie das Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ihren Kodex, aber eine freiwillige Selbstverpflichtung, unter der sich die gesamte Immobilienwirtschaft mit all ihren Facetten wiederfinden konnte, fehlte. Bleibt zu hoffen, dass der Kodex sich durchsetzt.

Ein fundamentales Problem aber bleibt: Eine missbräuchliche Verwendung kann nicht sanktioniert werden. Wer sich bei den RICS nicht an die Standesregeln hält, fliegt raus. Wer sich hingegen zum neuen »Kodex Baukultur für die Immobilienwirtschaft« bekennt und nicht danach handelt, schädigt den Kodex insgesamt und allen, die ihn ehrenhaft anwenden.

Woher das schlechte Image?

Doch stellt sich die Frage, woher das schlechte Image der Immobilienwirtschaft kommt? Keine andere Branche prägt durch Ihr Tun – oder Unterlassen – das Leben der Mitmenschen ähnlich stark und erzeugt bei ihnen ein Gefühl der Machtlosigkeit. Zudem steckt die Professionalisierung noch in den Kinderschuhen. Die Möglichkeit, ohne oder mit geringem Kapitaleinsatz und überschaubarem Wissen viel Geld zu verdienen, lockt graue und schwarze Schafe ebenso an wie Dilettanten aller Couleur. Die Immobilienbranche ist für unsere bebaute Umwelt (mit-)verantwortlich und damit dafür, wie wohl oder unwohl wir uns in unserer Umgebung fühlen. Ein sonstiges hässliches Produkt verschwindet schnell vom Markt und tangiert uns in unserem Lebensgefühl nicht. Ein missratenes Gebäude hingegen dominiert unsere Lebenswirklichkeit auf Jahrzehnte.

Egal, was die Immobilienbranche tut, sie hat immer Gegner und macht es immer falsch. Reißt sie ein Gebäude ab, sind manche dagegen. Bebaut sie eine Wiese, finden dies manche schlimm. Es gibt immer Betroffene. Dieses Problem haben andere Branchen so nicht.

Es geht um Heimat

Immobilien sind mehr als ein Wirtschaftsgut. Für die Menschen, die sie nutzen, die in ihnen leben, sind sie Heimat. Unverzichtbar. Kein Mensch will sein Heim verlieren. Diese Abhängigkeit, auch von der Mietentwicklung, verursacht bei vielen Ängste. Die Immobilienbranche ist hoch fragmentiert und ihre Professionalität steckt noch in den Kinderschuhen. Während große Markenartikler wissen, dass sie neue Produkte kommunizieren müssen und dafür hohe Budgets haben, ist dies bei der Immobilienwirtschaft nicht der Fall. Jeder kleine Bauträger greift in die Lebenswirklichkeit seiner Mitmenschen ein. Er hat in der Regel aber weder das Know-how noch das Budget, die Bürger und die durch sein Bauprojekt Betroffenen mitzunehmen. Ein Fiasko!

1998 startete an der heutigen HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen der erste deutsche Vollzeitstudiengang Immobilienwirtschaft. Das zeigt, welchen Nachholbedarf an Professionalisierung und Reife die Branche noch hat. Der jüngst verabschiedete »Kodex Baukultur für die Immobilienwirtschaft« ist daher trotz fehlender Sanktionsmöglichkeit ein weiterer wichtiger Schritt zur Professionalisierung der Branche. Und wer weiß, vielleicht gibt sie es ja irgendwann doch, die Sanktionsmöglichkeit

Frank Peter Unterreiner ist Herausgeber des »Immobilienbrief Stuttgart« und Mitgesellschafter des Immobilienverlag Stuttgart. Er arbeitet seit 1985 als freier Journalist und Buchautor. Beim ImmpresseClub, der Arbeitsgemeinschaft europäischer Immobilienjournalisten, fungiert er als stellvertretender Vorstandsvorsitzender. Weitere Mandate als Beirats- und Jurymitglied kommen hinzu. Unterreiner ist unter anderem Mitautor des Fachbuchs »Immobilienmarkt und Immobilienmanagement«.

Stephan Reiß-Schmidt,
Stadtdirektor a. D. der Landeshauptstadt München
www.dasl.de

Seit der Weltfinanzkrise 2008 sind Boden und Immobilien in deutschen Großstädten zum bevorzugten Anlageobjekt von internationalen Fonds, Family-Offices und anderen Finanzanlegern geworden. Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Gewerbe-und Wohnimmobilien betrug 2020 rund 76,8 Milliarden Euro. Durch den Anlagedruck explodieren besonders in attraktiven Großstädten die Bodenpreise sowie die Neu- und Wiedervermietungsmieten und die Preise für Wohnungseigentum.

Die Preise für Bauland sind vor allem in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohner*innen seit 2009 um mehr als das Dreifache auf durchschnittlich über 1.100 Euro je Quadratmeter gestiegen. In München haben sie sich in diesem Zeitraum sogar auf rund 5.000 Euro je Quadratmeter mehr als vervierfacht. Der Anteil der Bodenkosten an den Herstellungskosten einer Wohnung beträgt in München teilweise mehr als 80 Prozent.

Von 2011 bis 2018 stiegen die Wiedervermietungsmieten in den sieben größten deutschen Städten zwischen 17 und 70 Prozent. In München haben Erst- und Wiedervermietungsmieten auch in durchschnittlichen Lagen die 20 Euro-Grenze inzwischen erreicht und zum Teil bereits überschritten. Die Zahl der belegungs- und preisgebundenen Sozialwohnungen hat sich seit 2007 durch das Auslaufen der Bindungsfrist auf heute nur noch rund 1 Million Wohnungen halbiert. Jahr für Jahr verschwinden fast dreimal so viele Sozialwohnungen vom Markt, wie neu gebaut werden. Damit wird vor allem für Umzugswillige und Neubürger*innen eine »Paywall« um unsere Städte errichtet. Der Verdrängungsdruck auf Bestandsmieter steigt durch Umwandlung in Eigentumswohnungen und Modernisierung.

Boden ist der Dreh- und Angelpunkt

Das hat verheerende Folgen für die soziale Vielfalt und die Lebensqualität in unseren Städten. Was läuft hier falsch, was regelt hier noch der Markt? Wo bleibt hier die Sozialpflichtigkeit des Eigentums? Boden ist wie Luft und Wasser: unverzichtbar und als räumliche Ressource nicht vermehrbar. Sozialer Zusammenhalt, angemessene Wohnraumversorgung, gleichwertige Lebensverhältnisse in Stadt und Land, gerechtere Vermögensverteilung, wirksamer Klimaschutz und Klimaanpassung, Erhaltung der Biodiversität, sichere und nachhaltige Nahrungsmittelproduktion, Bekämpfung von Pandemien: Die großen Herausforderungen der Entwicklung von Stadt und Land können wir ohne eine klare Priorität des Gemeinwohls bei Nutzung und Verfügung über den Boden nicht bewältigen. Bodenpolitik ist Querschnittspolitik mit 360-Grad-Perspektive, nicht eine von vielen Fachpolitiken.

Das Bündnis Bodenwende, ein überparteilicher Zusammenschluss von Akademien, Kammern, Verbänden und Stiftungen aus den Bereichen Architektur und Raumplanung, Umwelt und Naturschutz sowie Soziales und gesellschaftliche Teilhabe, setzt sich dafür ein, dass eine nachhaltige und gemeinwohlorientierte Bodenpolitik ganz oben auf die Agenda für die kommende Legislaturperiode des Deutschen Bundestages kommt. Das Bündnis konstituierte sich im Jahr 2020 auf Anregung der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung DASL e. V. und ist offen für weitere Partner*innen. Das Bündnis Bodenwende steht mit folgenden Kernpositionen für eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik auf der Grundlage der Neuen Leipzig-Charta:

– Bodenspekulation und Mitnahme leistungsloser Bodenwertgewinne sind mit einer sozialen Marktwirtschaft nicht zu vereinbaren. Die verfassungsrechtlich verankerte Sozialpflichtigkeit des Eigentums muss beim Boden wirksamer als bisher umgesetzt werden, z.B. durch die Weiterentwicklung planungsrechtlicher Instrumente.

– Nutzen und Lasten müssen auch bei der Besteuerung des Bodens gerechter verteilt und der Besteuerung anderer Anlageformen angepasst werden. Leistungslose Bodenwertgewinne sind vorrangig zur Finanzierung von Aufgaben der Daseinsvorsorge zu nutzen.

– Der kommunale Zugriff auf den für die Daseinsvorsorge unverzichtbaren Boden muss erleichtert werden. Zur Realisierung dauerhaft gesicherter bezahlbarer Wohnungen, lebenswerter Quartiere und einer nachhaltigen grünen Infrastruktur müssen die Kommunen in die Lage versetzt werden, eine aktive Bodenpolitik zu betreiben.

– Boden und Immobilien von Bund, Ländern und Kommunen dürfen nicht länger zur Haushaltssanierung gegen Höchstgebot privatisiert werden. Mit Instrumenten wie Konzeptausschreibungen und Erbbaurecht sollen gemeinwohlorientierte Akteure an einer nachhaltigen und sozialen Stadtentwicklung beteiligt werden.

Die vom Bündnis im Frühjahr 2021 veröffentlichten Wahlprüfsteine zur Bundestagswahl am 26. September 2021 waren ein erster Schritt. Damit wird gezeigt, wie sehr und auf wie vielen Ebenen dringender Handlungsbedarf besteht. Die erst kurz vor der Bundestagswahl komplett vorliegenden Antworten der Parteien zeigen, wie unterschiedlich Problembewusstsein und Werthaltungen entwickelt sind.

CDU/CSU und FDP betonen vor allem die Eigentumsgarantie (Art 14 Abs.1 GG) und lehnen weitere Regulierungen des Bodenmarktes als „Aushöhlung der Eigentumsrechte“ ab. Grüne und Linke sehen grundsätzlich Boden als unvermehrbares und unverzichtbares Gemeingut und halten vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs.2 GG) eine zumindest teilweise Abschöpfung leistungsloser Bodenwertgewinne durch einen Planungswertausgleich beziehungsweise eine »Planungs-Ausgleichsabgabe«, eine Bodenwertzuwachssteuer oder eine allgemeine Vermögenssteuer für geboten.

Auch die SPD will einen Planungswertausgleich im BauGB verankern oder alternativ eine Bodenwertzuwachssteuer prüfen. Auch wenn die Antworten zum Teil durchaus tragfähige Vorschläge zu einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik enthalten, reichen sie angesichts der sozialen, ökologischen und ökonomischen Herausforderungen in Stadt und Land nicht aus.

Im Sommer 2021 publizierte das Bündnis detaillierte Forderungen zu einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik unter dem Titel »Bodenwende jetzt!« und diskutierte sie mit Bundestagsabgeordneten von SPD, Bündnis 90/Die Grünen und Linken in einer Online Veranstaltung. CDU/CSU und FDP waren der Einladung nicht gefolgt. (Video unter https://www.bda-bund.de/2021/06/im-video-bodenfragen-bodenpolitische-forderungen-zur-bundestagswahl-2021/)

Nach der Bundestagswahl – wie weiter?

Eine Bodenwende als Schlüssel für bezahlbares Wohnen und nachhaltige Entwicklung in Stadt und Land wird im Ampel-Koalitionsvertrag nicht thematisiert. Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik bleibt auch in der 20. Legislaturperiode der „elephant in the room“. Mit der Ankündigung von mehr Transparenz des Immobilienmarktes, dem Schließen der Steuerschlupflöcher bei Share Deals und der erneuten Prüfung eines wirksameren gebietsbezogenen Baugebots durch das Innenentwicklungsmaßnahmengebiet (IEM) werden nur sehr kleine Schritte gewagt, die die finanzmarktgetriebene Boden- und Immobilienpreisspirale nicht bremsen wird.. Stattdessen setzt die Ampel in der Wohnungspolitik weiterhin undifferenziert auf (mehr) bauen, bauen, bauen! Versprochen werden künftig 400.000 fertigstellte Wohnungen pro Jahr (also gut ein Drittel mehr als in den letzten Jahren) und davon 100.000 geförderte Wohnungen (also gut dreimal so viele wie 2020).

Um soziale Wohnraumversorgung und Klimaschutz zu verbinden sind eine konsequente Innenentwicklung (Aufstockung, Baulücken nutzen etc.) statt weiterem Flächenfraß und ein Schutz bezahlbarer Wohnungen im Bestand etwa. durch einen Mietendeckel und ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ohne Schlupflöcher entscheidend. Wie ohne Bodenpreisdämpfung, ohne ein erweitertes und deutlich preislimitiertes Vorkaufsrecht und ohne die Abschöpfung leistungsloser Bodenwertgewinne genügend bezahlbares Bauland in den angespannten Wohnungsmärkten bereitgestellt werden soll, lässt der Koalitionsvertrag offen.

Was dennoch Hoffnung macht: dass »Bauen und Wohnen« nach fast 25 Jahren Untermiete endlich wieder ein eigenes Haus bekommt; dass die im Koalitionsvertrag vereinbarte „neue Wohnungsgemeinnützigkeit“ auch die Tür zur »Bodengemeinnützigkeit« öffnet und dass die angekündigte erneute Novellierung des Baugesetzbuche auch mit dem Ziel der Gemeinwohlorientierung verknüpft wird. Auch wenn dies nicht im Koalitionsvertrag verankert ist sehen sich die beteiligten Verbände in ihrer Forderung nach einer Enquete-Kommission zur gemeinwohlorientierten Bodenpolitik bestärkt. Nur so lassen sich Ziele und Instrumente einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik unter Einbeziehung von Wissenschaft, kommunaler Praxis und Zivilgesellschaft umfassend entwickeln.

Auch wenn derzeit die Ampel für eine Bodenwende allenfalls auf Gelb steht: Das Bündnis Bodenwende wird seine Arbeit in den nächsten Jahren fortsetzen.

Mehr Informationen zu den Wahlprüfsteinen, den Forderungen und den Partner*innen des Bündnis Bodenwende finden Sie hier: https://dasl.de/2018/11/26/ausschuss-bodenpolitik/

Gute Beispiele machen Mut

In vielen Städten und Gemeinden gibt es mittlerweile gute Bespiele einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik – trotz unzureichender bundesrechtlicher Rahmenbedingungen. München verpflichtet schon seit 1994 private Immobilienentwickler durch städtebauliche Verträge neuerdings für eine Bindungsdauer von 40 Jahren auf einen Anteil von 80 Prozent Mietwohnungen, davon drei Viertel geförderte beziehungsweise preisgedämpfte sowie außerdem zu Grundstücksabtretungen und Finanzierungsbeiträgen für soziale Infrastruktur und öffentliche Grünflächen. Alternativ können die Privaten auch bis zu 50 Prozent der Grundstücke zu weit unter den Marktpreisen liegenden Festpreisen für geförderten beziehungsweise preisgedämpften Mietwohnungsbau veräußern.

Städtische Grundstücke werden seit einigen Jahren nicht mehr verkauft, sondern an städtische Wohnungsbaugesellschaften und im Erbbaurecht an Genossenschaften und andere gemeinnützige Träger ausschließlich zum Bau von geförderten und preisgedämpften Mietwohnungen vergeben. Münster schafft neues Baurecht im Außenbereich nur dann, wenn die Eigentümer zuvor mindestens die Hälfte der Flächen zum landwirtschaftlichen Bodenwert an die Stadt verkaufen. Ulm betreibt schon seit Jahrzehnten eine nachhaltige Bodenvorratspolitik und schafft neues Baurecht nur auf städtischen Grundstücken.

Tübingen vergibt städtische Grundstücke auf der Grundlage von Konzeptausschreibungen in kleinen Tranchen an gemeinwohlorientierte Träger*innen, um vielfältige und lebendige Quartiere zu schaffen. Hamburg betreibt ebenfalls traditionell eine langfristige Bodenvorratspolitik und nutzt das Instrument der Konzeptausschreibung. Die Reihe ließe sich noch lange fortsetzen – die ganze Vielfalt aktiver kommunaler Bodenpolitik hat das Deutsche Institut für Urbanistik kürzlich als Ergebnis eines Forschungsprojektes publiziert: https://difu.de/publikationen/2021/aktive-bodenpolitik-fundament-der-stadtentwicklung.

Auch in unseren Nachbarländern gibt es kreative bodenpolitische Instrumente, die für die überfällige Reform des deutschen Bodenrechts Anregungen geben können. in Wien sind fast die Hälfte der Wohnungen dauerhaft sozial gebunden. Für den Neubau ermöglicht die Wiener Bauordnung die zwingende Festsetzung „geförderter/bezahlbarer Wohnungsbau“ im Bebauungsplan, verbunden mit einer Obergrenze für den Bodenpreis (2018: 188.- €/m²). In der Schweiz ist seit 2014 eine Mehrwertabgabe in Höhe von mindestens 20 Prozent obligatorisch, mit der planungsbedingte Bodenwertsteigerungen abgeschöpft werden. Der Kanton Basel-Stadt besteuert mit der Grundstücksgewinnsteuer die Differenz von Einkaufs- zu Veräußerungswert einer Immobilie, abhängig von der Haltedauer.

Mitunterzeichner*innen:

AKBW – Architektenkammer Baden-Württemberg | AKB – Architektenkammer Berlin | AKNW – Architektenkammer NRW | A4F – Architects for Future | Bayerische Architektenkammer | BBN – Bundesverband Beruflicher Naturschutz | BDA – Bund Deutscher Architektinnen und Architekten | BDB – Bund Deutscher Baumeister, Architekten & Ingenieure | bdla – Bund Deutscher Landschaftsarchitekten | BFSR – Beirat der Fachschaften für Stadt- und Raumplanung | BUND Naturschutz in Bayern | BUND – Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland | DAI – Verband Deutscher Architekten- und Ingenieurvereine | DASL – Deutsche Akademie für Städtebau und Landesplanung | Deutscher Werkbund Bayern | DMB – Deutscher Mieterbund |Netzwerk Immovielien | SRL – Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung | Stiftung trias | Urbane Liga Alumninetzwerk | wohnbund | Kooperations- und Medienpartner*innen: ARL – Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft | IfR – Informationskreis für Raumplanung | vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung | Bauwelt | Marlowes, eMagazin |