Weniger ist mehr

TEIL 4/5 mit
Timm Sassen, Lorenz Nagel, Hilmar von Lojewski & Gerhardt Lüdtke

In unserer aktuellen fünfteiligen KAP-Newsletterfolge widmen wir uns dem Suffizienzgedanken in Architektur, Stadt- und Landschaftsbau – der Idee, mit weniger Fläche, Material und Technik mehr Lebensqualität zu schaffen. Wir wollen zeigen, warum kluges Reduzieren kein Verzicht ist, sondern der Schlüssel zu nachhaltigem, sozialem und zukunftsfähigem Bauen.

Es kommen Köpfe aus ganz unterschiedlichen Bereichen zu Wort – aus Architektur, Stadt- und Landschaftsplanung, Wirtschaft und Wissenschaft. Ihre Perspektiven zeichnen gemeinsam ein vielschichtiges Bild davon, was Suffizienz heute bedeutet und wie „Weniger ist mehr“ konkret werden kann.

Und: »Suffizienz ist keine Romantisierung der Bescheidenheit. Sie ist die realistischste Antwort auf eine Krise, die wir uns selbst gebaut haben – wörtlich. Das Zuhause der Zukunft hat vier Koordinaten: bezahlbar, ökologisch, gemeinschaftlich, ästhetisch. Es braucht neue Narrative und mutiges Handeln. Wir müssen aufhören zu labern – und anpacken!«, so Nathanael Over in seinem Beitrag für’s KAP-Forum.

Unser Engagement gilt der Zukunft des Bauens!

Das Redaktionsteam

Gerhard G. Feldmeyer
Architekt, Climate Responsible Strategies, Botschafter Madaster Foundation
Andreas Grosz
Initiator und Leiter KAP Forum für Architektur & Stadtentwicklung
Tobias Groß
Partner+Gestalter KAP Forum, Gründer und Leiter Studio für Gestaltung, Köln

Die Autor:innen

1. Timm Sassen
CEO der Greyfield Group, Gründungsinitiator des Verbandes
für Bauen im Bestand und Vorstand von Baukultur NRW
Foto: © Greyfield

Verantwortung beginnt im Bestand: Leitprinzip einer neuen Baukultur

Der Gedanke der Suffizienz – also des bewussten Maßhaltens und der Konzentration auf das Wesentliche – gewinnt im Diskurs über nachhaltige Stadtentwicklung zunehmend an Bedeutung. Während Effizienz und Konsistenz seit Jahren zentrale Strategien sind, wird nun auch die Frage nach dem „Wieviel ist genug?“ intensiv diskutiert. Für uns bei der Greyfield Group ist Suffizienz kein theoretisches Konstrukt, sondern gelebter Alltag. Unsere Projekte zeigen, dass ein verantwortungsvoller Umgang mit Bestandsgebäuden nicht nur ökologisch und sozial sinnvoll, sondern sehr oft auch ökonomisch überlegen ist. Vor allem aber ist er Ausdruck einer Baukultur, die das Vorhandene nicht als Defizit, sondern als Ausgangspunkt für Zukunft begreift.

Wir bauen nicht neu – wir bauen um. Dabei geht es nicht nur um Klimaschutz, sondern ganz wesentlich auch um Wirtschaftlichkeit. Wer im Bestand entwickelt, arbeitet mit vorhandener Substanz, vorhandenen Lagen, vorhandener Erschließung und oft auch mit bestehenden städtebaulichen Qualitäten. Das reduziert nicht nur Ressourcenverbrauch, sondern kann Projekte auch schneller, robuster und wirtschaftlich tragfähiger machen als ein vollständiger Neubau.

Gerade in Zeiten hoher Baukosten, knapper Flächen, gestiegener Zinsen und überbordender regulatorischer Anforderungen wird deutlich, dass der Bestand wirtschaftlich an Bedeutung gewinnt. Der Neubau ist in vielen Segmenten nicht mehr selbstverständlich die effizienteste Antwort. Wer vorhandene Gebäude intelligent weiterentwickelt, kann Investitionskosten gezielter einsetzen, Planungszeiten verkürzen, vorhandene Infrastrukturen nutzen und Standortrisiken besser einschätzen. Bestand ist deshalb nicht nur eine ökologische, sondern zunehmend auch eine ökonomische Kategorie.

Den Bestand als Ressource und Wert erkennen

Suffizienz beginnt daher für uns mit dem konsequenten Weiterdenken des Bestands. Entscheidend sind dabei drei Fragen:

Was kann der Bestand bereits leisten?
Welche neuen Nutzungen lassen sich aus der vorhandenen Struktur heraus
entwickeln?
Wo kann Fläche effizienter, gemeinschaftlicher oder flexibler genutzt werden?

Ein Beispiel ist unser Projekt Poppelsdorfer Straße in Dortmund, ein ehemaliges
Bürogebäude, das wir aus kirchlichem Eigentum übernommen haben. Statt Abriss und Ersatzneubau sanieren wir das Gebäude für eine neue Nutzung – und schaffen damit bezahlbaren Wohnraum für junge Menschen, mit deutlich geringerer CO₂-Bilanz als ein vergleichbares Neubauprojekt. Zugleich zeigt das Projekt, dass wirtschaftlich tragfähige Entwicklung nicht zwangsläufig beim Neubau beginnt. Wer die vorhandene Struktur intelligent nutzt, spart nicht nur Material und Emissionen, sondern kann auch Entwicklungszeiten verkürzen, Investitionen präziser steuern und bestehende Standortqualitäten aktivieren.

Gerade in solchen Projekten zeigt sich, dass Baukultur nicht erst dort beginnt, wo etwas spektakulär neu entsteht. Sie beginnt oft viel früher: mit dem präzisen Blick auf das Bestehende, mit Respekt vor dem Ort und mit der Bereitschaft, Entwicklung aus dem Vorgefundenen heraus zu denken.

Bestand zu erhalten bedeutet dabei keineswegs Stillstand. Im Gegenteil: Weiterbauen verlangt häufig mehr Präzision, mehr Kreativität und mehr Verantwortung als ein standardisierter Neubau. Wer im Bestand arbeitet, muss genauer hinsehen, vorhandene Strukturen lesen, Potenziale erkennen und mit dem arbeiten, was da ist. Genau darin liegt eine baukulturelle Qualität, die in der aktuellen Debatte häufig unterschätzt wird. Denn unsere Städte leben nicht von permanenter Ersetzung, sondern von Kontinuität, Überlagerung und Weiterentwicklung. Eine Baukultur, die zukunftsfähig sein will, muss deshalb auch die Fähigkeit stärken, das Vorhandene weiterzuschreiben.

Neue Bewertungskriterien für eine neue Baukultur

Was heute als „wertlos“ gilt – etwa wegen fehlender Energieeffizienz – kann bei
ganzheitlicher Betrachtung hoch relevant sein. Denn CO₂-Bilanzen über den Lebenszyklus zeigen, dass Materialverbräuche und Umbaufähigkeit oft stärker zählen als energetische Normwerte auf dem Papier.

Deshalb haben wir Instrumente wie den CO₂-Ausweis der gif oder den Gebäude-
Klimarechner mitentwickelt. Ihr Ansatz ist bewusst ein anderer: Sie bewerten Gebäude nicht nur über Betriebskosten und Energiekennwerte, sondern beziehen graue Emissionen, Materialeinsatz und Umbaufähigkeit systematisch mit ein. Sie schaffen eine bessere Grundlage für Entscheidungen und eröffnen einen realistischeren Blick auf den Wert des Bestands.

Das ist nicht nur ökologisch relevant, sondern auch ökonomisch. Denn ein Gebäude nur nach aktuellen Effizienzkennwerten zu bewerten, greift zu kurz, wenn bereits erhebliche Werte in Konstruktion, Material und Lage gebunden sind. Wer den Bestand allein nach Defiziten beurteilt, unterschätzt häufig seine Anpassungsfähigkeit, seinen Substanzwert und seine wirtschaftliche Entwicklungsfähigkeit.

Auch das ist eine Frage der Baukultur. Denn Baukultur zeigt sich nicht nur in
architektonischer Gestaltung, sondern ebenso in den Kriterien, nach denen wir entscheiden, was erhaltenswert ist, was weiterentwickelt wird und was wir vorschnell aufgeben. Solange das Neue fast automatisch als überlegen gilt, bleibt das Potenzial des Bestands strukturell unterbewertet.

Suffizienz scheitert oft nicht an technischen Lösungen, sondern an psychologischen und wirtschaftlichen Routinen. Unser Markt ist geprägt von Entwicklungslogiken, Förderkulissen und baurechtlichen Rahmenbedingungen, die eher auf Neubau als auf Umbau setzen.

Wenn wir Suffizienz als Leitprinzip ernst nehmen, braucht es daher Veränderungen auf mehreren Ebenen: eine Förderpolitik, die Umbau und Erhalt gegenüber Neubau stärkt; ein Baurecht, das Umnutzung, Aufstockung und Teilumnutzung erleichtert; eine Planungskultur, die sich am gesellschaftlich Sinnvollen statt nur am technisch Machbaren orientiert; und eine Kommunikation, die Suffizienz nicht als Verzicht, sondern als Gewinn an Qualität und Lebenswert vermittelt. Vor allem aber braucht es eine neue Haltung: Bestand muss vom vermeintlichen Problemfall zum selbstverständlichen Ausgangspunkt planerischen, politischen und unternehmerischen Handelns werden.

Ebenso wichtig ist die Kommunikation. Wir müssen anders über Bestand sprechen. Noch immer haftet dem Umbau oft das Image des Zweitbesten an, während der Neubau als eigentliche Lösung erscheint. Tatsächlich ist häufig das Gegenteil der Fall. Umbau kann präziser, ressourcenschonender, stadtverträglicher und identitätsstiftender sein. Er kann aber eben auch wirtschaftlich vernünftiger sein, weil er vorhandene Werte sichert, knappe Ressourcen effizienter einsetzt und Entwicklung nicht auf der grünen Wiese, sondern im realen städtischen Kontext organisiert. Suffizienz bedeutet nicht Verlust an Qualität, sondern oft deren Wiedergewinnung. Sie schafft Kontinuität, weil sie Orte nicht auslöscht, sondern weiterentwickelt. Sie stärkt Identität, weil sie Bestehendes ernst nimmt. Und sie kann Lebensqualit.t erhöhen, weil sie nicht auf Übermaß, sondern auf Angemessenheit setzt.

Was jetzt passieren muss: Eine neue Haltung in Gesellschaft und Markt.

Fazit

Die Bauwende beginnt nicht mit neuen Technologien – sie beginnt im Kopf. Die
Suffizienzstrategie bietet nicht nur Antworten auf die Klimakrise, sondern auch auf Fragen der sozialen Gerechtigkeit, des Ressourcenmangels und der kulturellen Identität unserer Städte. Zugleich ist sie ein wirtschaftlich vernünftiger Ansatz für die Zukunft, in der Baukosten, Flächenverbrauch und regulatorische Anforderungen die Entwicklung neuer Projekte immer stärker prägen.

Wir bei der Greyfield Group zeigen jeden Tag, dass es geht: mit viel Bestand, wenig CO₂ – und einer klaren Haltung für mehr Qualität und Verantwortung. Wer den Bestand ernst nimmt, baut nicht weniger ambitioniert, sondern genauer. Nicht beliebiger, sondern verantwortlicher. Nicht gegen den Ort, sondern aus ihm heraus. Genau darin liegt der Kern einer neuen Baukultur: im Respekt vor dem Vorhandenen und in der Bereitschaft, Zukunft aus dem Bestand zu entwickeln.

Verantwortung für den Bestand ist deshalb längst keine Spezialfrage mehr. Sie ist eine Grundfrage des Bauens selbst. Und sie ist zunehmend auch eine Frage ökonomischer Vernunft.

Timm Sassen (49) ist CEO der Greyfield Group, Gründungsinitiator des Verbandes für
Bauen im Bestand und Vorstand von Baukultur NRW
„Die wirkliche Entdeckungsreise besteht nicht darin, neue Landschaften zu erforschen, sondern darin, altes mit neuen Augen zu sehen“- Marcel Proust. Timm Sassen ist der Immobilienentwickler, der diesen Perspektivwechsel auf das Planen und Entwickeln von Gebäuden überträgt. Der Gründer und CEO der Essener GREYFIELD GROUP fordert ein Ende der Wegwerfmentalität beim Bauen und stattdessen ein neues Bewusstsein, das den Bestand und seine Chancen für Umwelt, Baukultur und gesellschaftlichen Zusammenhalt in den Mittelpunkt stellt. Dem reinen Renditestreben seiner teils zu Recht schlecht beleumundeten Branche setzt Sassen den Menschen als Richtgröße für die eigenen Projektentwicklungen entgegen. Mit Blick auf die rasanten Klimaveränderungen wendet sich der anerkannte Immobilienökonom zudem gegen einen Nachhaltigkeitsdiskurs, der nach diversen Öko-Standards zertifizierte Neubauten prämiert, die für die Erstellung dieser Neubauten verbrauchten Ressourcen aber systematisch ausblendet. Mit eigenen Forschungsprojekten, auch finanziert durch die GREYFIELD Stiftung, leistet Sassen einen wichtigen Beitrag für eine nachhaltigere Stadt- und Immobilienentwicklung in Deutschland. So entwickelte und veröffentlichte er im Jahr 2022 zusammen mit der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung den ersten „CO2-Ausweis“ für Gebäude. Ein erster wichtiger Meilenstein in dem Nachhaltigkeitsdiskurs, um der gebauten Umwelt einen Emissionswert zuordnen zu können und eine Sensibilisierung für CO2-Emissionen, sowie deren Wertschätzung zu schaffen. Zudem entwickelte er den Greyfield Index, der den Transformationszustand im Bauwesen veranschaulicht: Das Verhältnis zwischen Um- und Neubau vermittelt Einsicht darüber, wie die Immobilienbranche ihre Bemühungen in Richtung verstärktem Klimaschutz voranbringt.

Im Jahr 2023 initiierte er den Verband für Bauen im Bestand und setzt sich seitdem als aktives Mitglied im Beirat dafür ein, dem Bestand eine Stimme zu geben. Seit 2026 ist Timm Sassen ehrenamtlicher Vorstand von Baukultur NRW.

Timm Sassen ist in Dortmund geboren und wohnhaft, verheiratet und hat drei Kinder.

2. Lorenz Nagel
Geschäftsführer PRIMUS developments
Foto: © Matthias Kindler

Weniger ist mehr – weil Suffizienz eine Frage von Verantwortung ist

Der Begriff ist sperrig, aber umso wichtiger, insbesondere wenn es um das Thema Bauen geht – es geht um Suffizienz, um Genügsamkeit, die im Bauen häufig verkürzt geführt wird. Viele denken da sofort an Begriffe wie Verzicht, Reduktion oder Weglassen und verstehen Genügsamkeit ausschließlich negativ, als Synonym für unvollständiges oder unvollendetes Bauen. Dabei liegt der eigentliche Kern des suffizienten Bauens woanders. Suffizienz bedeutet Konzentration auf das Wesentliche. Sie richtet den Blick auf das, was ein Gebäude tatsächlich leisten muss, und blendet alles Überlagernde bewusst aus. Suffizienz ist kein Selbstzweck und kein ästhetisches oder moralisches Leitbild aus Beliebigkeit, sondern ein bewusst eingesetztes Mittel, um ökologische Verantwortung, wirtschaftliche Vernunft und langfristige Nutzbarkeit in ein tragfähiges und sinnvolles Verhältnis zu setzen.

Gerade im Wohnungsbau ist diese Perspektive überfällig. Bezahlbares Wohnen ist längst nicht mehr eine rein soziale Frage, wie das vor einigen Jahren auch politisch formuliert wurde. Es berührt die Zukunftsfähigkeit unserer Städte und Quartiere und letztlich auch die Stabilität unserer Demokratie. Wenn Wohnen für immer mehr Haushalte dauerhaft unbezahlbar wird, verliert die Stadt auch als Idee ihre soziale Durchmischung. Darüber hinaus reichen die Folgen von eingeschränkter Teilhabe bis hin zu einem schwindenden Vertrauen in politische, gesellschaftliche und planerische Prozesse.

Deshalb ist es zentral, lösungsorientierte Wege zu etablieren, um bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum für mehr Menschen zu schaffen. Dafür braucht es eine erneute Auseinandersetzung mit der Frage, was Wohnraum heute tatsächlich leisten muss und eine Öffnung der Bandbreite dessen, wie Wohnraum gebaut werden kann und soll.

Natürlich ist da der Blick auf die Politik ist richtig und notwendig. Die öffentliche Hand kann Rahmenbedingungen schaffen, Instrumente bereitstellen und Erleichterungen ermöglichen. Entscheidend ist jedoch, dass diese Spielräume auch genutzt werden. An diesem Punkt kommt die Bauwirtschaft ins Spiel. Sie trägt Verantwortung dafür, neue Möglichkeiten konsequent umzusetzen. Der Suffizienzgedanke bietet dafür einen vielversprechenden Ausgangspunkt. Er führt zur zentralen Frage, wie wir unter Wahrnehmung unserer wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Verantwortung bauen können.

Suffizienz als baukulturelle Aufgabe

In der Praxis zeigt sich, dass Fragen der Suffizienz primär der Architektur zugeschrieben werden. Damit konzentrieren sich Erwartungen auf eine Disziplin, obwohl sie aus einem Zusammenspiel von Planungen und prozessualen Entscheidungen hervorgehen. Viele Architekturbüros haben ihre Verantwortung im Hinblick auf nachhaltiges, ressourcenschonendes und bedarfsgerechtes Bauen ohnehin längst erkannt und leisten hierzu bereits substanzielle Beiträge. Architektur-Bashing greift deshalb zu kurz.

Suffizienz ist im Kern eine Prozessfrage und beginnt daher schon früh – nicht erst in der Ausführungsplanung, sondern bei der Grundsatzentscheidung darüber, was ein Gebäude leisten soll – und was eben auch nicht. Diese Abwägungen betreffen den Gesamtkontext eines Projekts und gehören entsprechend in den gemeinsamen Verantwortungsbereich aller Planungspartner. Es braucht ein allgemein etabliertes Verständnis dafür, dass Suffizienz eine gemeinsame Bestrebung ist und keine Pflichtübung, die auf einzelne Schultern abgewälzt werden kann. Entscheidungen zu Statik, Gebäudetechnik, Ausbaustandard oder Sicherheitsreserven prägen maßgeblich, ob ein Projekt einfach, robust und wirtschaftlich wird. Nicht jede technisch mögliche Lösung ist sinnvoll, nicht jede zusätzliche Absicherung steigert die Qualität. Häufig führt sie vielmehr zu Überdimensionierungen ohne erkennbaren Mehrwert. Steigende Baukosten und der dringende Bedarf an bezahlbarem Wohnraum machen es zunehmend erforderlich, dass alle Planungspartner ihre Expertise auf ein gemeinsames Ziel ausrichten: einfach bauen.

Mit dem Hamburg-Standard wurde ein Instrument geschaffen, das genau an dieser Stelle ansetzt. Er ist kein Sparprogramm, sondern ein Strukturangebot. Er fordert dazu auf, Verantwortung zu übernehmen und Entscheidungen frühzeitig zu treffen. Für Projektentwickler bedeutet das, Planung als integrierten, choreografierten Prozess mit einem klar definierten Ziel zu verstehen. Der Gedanke des einfachen und angemessenen Bauens findet sich auch im Gebäudetyp E wieder, der mit bewusst reduzierten Standards und einer vernünftigen Planung arbeitet. Der Hamburg-Standard geht jedoch einen entscheidenden Schritt weiter: Er übersetzt diese Prinzipien in konkret benannte Maßnahmen, bewertet sie kostenmäßig, stellt den Katalog als Open-Source-Instrument zur Verfügung und entwickelt ihn kontinuierlich weiter. Damit wird Suffizienz vom Leitgedanken zur belastbaren Planungsgrundlage.

Mit unserem Projekt WILLIE haben wir den ersten Zuschlag für ein privatfinanziertes Bauvorhaben im Hamburg-Standard erhalten. Das achtgeschossige Pilotprojekt wird 31 bezahlbare Wohnungen sowie eine Kita für 90 Kinder schaffen. Der Ansatz verbindet Holzbau, Zirkularität und ein umfassendes Nachhaltigkeitskonzept. Ein digitaler Ressourcenpass dokumentiert die eingesetzten Materialien und bewertet ihre Kreislauffähigkeit. Ergänzend wird der CO₂-Fußabdruck erhoben, um Einsparpotenziale systematisch zu identifizieren. Die Planung erfolgt gemeinsam mit Partnern, die über ausgewiesene Erfahrung im ressourceneffizienten Bauen verfügen.

Ziel aller Planungspartner ist es, Wege zu finden, Baukosten so zu reduzieren, dass dauerhaft bezahlbarer Wohnraum entstehen kann, ohne Abstriche bei der Qualität hinzunehmen. Hört sich das nach Verzicht an oder nach einer klugen, angemessenen Reaktion auf die tatsächlichen Bedürfnisse von Menschen und aktuelle Marktbedingungen?

Verantwortung übernehmen mit dem Hamburg-Standard: Der WILLIE

Ein Blick in den Maschinenraum

Ein zentraler Baustein beim WILLIE ist die frühzeitige Strukturierung der Planung. Bereits in der ersten Leistungsphase wird ein Ingenieurwettbewerb durchgeführt, der darauf abzielt, für Technik, Statik und Bauphysik die optimalen Planungsansätze hinsichtlich Kosteneffizienz und Nachhaltigkeit herauszuarbeiten. In einer zweiten Phase folgt ein Wettbewerb der ausführenden Unternehmen auf Basis einer belastbaren und zielorientierten Planung. Dieses Vorgehen erhöht die Kostensicherheit, macht Zielkonflikte früh sichtbar und verbessert die Umsetzbarkeit. Vor allem aber schafft es die Voraussetzung dafür, Entscheidungen bewusst und begründet zu treffen.

Die Wahl des Holzbaus beim WILLIE ist das Ergebnis einer solchen konstruktiven Abwägung im frühen Planungsprozess. Die Bauweise erlaubt klare Tragstrukturen, einen hohen Vorfertigungsgrad und eine präzise Steuerung von Materialeinsatz und Konstruktionslogik. Damit unterstützt sie zentrale Ziele der Suffizienz: einen bewussten Umgang mit Ressourcen, die Reduktion unnötiger Komplexität und eine robuste, langfristig nutzbare Gebäudestruktur. Die Möglichkeit zur Trennbarkeit und Wiederverwendung der Bauteile ist dabei integraler Bestandteil des Konzepts.

Beim WILLIE zeigt sich Suffizienz nicht als Verzicht, sondern als Frage der Angemessenheit. Technische Lösungen orientieren sich am tatsächlichen Bedarf, Grundrisse sind so angelegt, dass sie unterschiedliche Lebensphasen abbilden können. Nutzungsflexibilität erhöht über die Lebensdauer des Gebäudes hinweg auch die wirtschaftliche Stabilität. Nachhaltigkeit und Innovation wirken dabei als Instrumente, um Suffizienz unter realen Bedingungen umzusetzen. Wir definieren präzise, was der WILLIE leisten muss und was nicht.

Suffizienz ist eine aktive Gestaltungsleistung, die den Mut erfordert, das technisch Machbare kritisch zu hinterfragen, um das ökonomisch und ökologisch Erforderliche zu identifizieren und zu realisieren. Der WILLIE zeigt: Wer Komplexität reduziert, gewinnt wertvollen Handlungsspielraum. Diese Konzentration auf das Wesentliche ist die Voraussetzung dafür, dauerhaft hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Der Hamburg-Standard dient dabei als Kompass für eine neue Planungskultur. Er rückt den tatsächlichen Bedarf der Menschen konsequent in den Fokus und macht ihn zum Maßstab jeder Entscheidung. Verantwortung zeigt sich angesichts der Lage am Wohnungsmarkt heute vor allem im Bekenntnis zum einfachen Bauen. Wenn wir diese Haltung in die Breite tragen, werden aus Pilotprojekten tragfähige Modelle mit echtem Problemlösungspotenzial für unsere Städte.

Kein Mut zur Lücke; Mut zum Wesentlichen

Lorenz Nagel, Geschäftsführer von PRIMUS, entwickelt Immobilien die Baukultur, Ökologie und Ökonomie vereinen. Nach seinem Architekturstudium an der RWTH Aachen und der Arbeit bei Eike Becker_Architekten, ist Lorenz Nagel 2020 in das familiäre Unternehmen PRIMUS developments eingestiegen und führt das Unternehmen nun in der zweiten Generation. Neben seiner Arbeit als Projektentwickler setzt sich Lorenz Nagel ehrenamtlich als Sprecher der Ambassadeure der „Koalition für Holzbau“ für nachhaltiges und innovatives Bauen ein.

Die PRIMUS developments GmbH ist ein Projektentwickler mit Sitz in Hamburg und weiteren Standorten in Berlin und Düsseldorf. Seit 1999 realisiert das Familienunternehmen anspruchsvolle Bauprojekte mit klarem Fokus auf Innovation, architektonische Qualität und nachhaltige Stadtentwicklung. Mit über 26 Jahren Erfahrung, mehr als 15 fertiggestellten Projekten – darunter richtungsweisende Vorhaben wie WOODIE, ROCKYWOOD und LUISE – sowie einem realisierten Projektvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro zählt PRIMUS zu den innovativsten Projektentwicklern Deutschlands. PRIMUS versteht Projektentwicklung als gesellschaftliche Gestaltungsaufgabe – von modularen Raumlösungen über zirkuläres Bauen bis hin zu digitalen Materialpässen. Mit einem interdisziplinären Ansatz und hoher Umsetzungskompetenz ist PRIMUS Partner der öffentlichen Hand, von Bildungsinstitutionen, Investoren und Bestandshaltern in ganz Deutschland.

3. Hilmar von Lojewski
Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr für den Städtetag Nordrhein-Westfalen und den Deutschen Städtetag
Foto: © Deutscher Städtetag/Frank Nürnberger

Städte als Treiber der Transformation – Nochmal zur Suffizienz als Versuch jenseits der Nachhaltigkeit

Nach Fortschritt durch Wachstum – Transformation durch Suffizienz

Die Anforderungen an die Große Transformation (unbeschadet des Umstands, dass wir uns mit diesem Terminus kaum noch in den politischen Diskurs begeben können) sind bekannt. Allen Pro- und selbst den meisten Antagonisten ist klar – es bedarf einer einschneidenden Änderung der Handlungsmaximen auch in der Stadt- und Regionalentwicklung, bei der Bauplanung, -ausführung und im Betrieb von Gebäuden und Infrastrukturen, um notwendige Beiträge für diese Transformation liefern zu können.
Ein Treiber für die sozial-ökologische Transformation müssen Städte sein. Voraussetzung dafür ist zum einen, die finanziellen und regulativen Rahmenbedingungen für eine wirksame Transformation zu schaffen. Das sieht nicht gut aus – die Kommunen sehen sich der größten öffentlichen Finanzkrise gegenüber, die sie seit Gründung der Bundesrepublik je erlebt haben. Und regulativ geht es ums massive Vereinfachen oder Aussetzen regulativer Setzungen und bürokratischer Prozesse. Zudem müssen Handlungs- und Produktionsmuster aus dem unverbindlichen Nachhaltigkeitsnarrativ heraus entlang eines verbindlichen Suffizienzparadigmas verändet werden. Dieses ist jedoch in der Wirtschaft, Politik und Gesellschaft durch Verzichtsangst kontaminiert.

Umso dringlicher ist es zu demonstrieren, dass Suffizienz nicht mit Verzicht auf Notwendiges und Schönes einhergeht. Vielmehr liefert es ein Paradigma, das die Nachhaltigkeit ergänzt und operationalisiert, das keinen Mangel produziert – aber Überfluss auf Kosten von Klima und Ressourcen vermeiden hilft. Hierfür wird das Leitbild der Nachhaltigkeit um eine strategische Dimension der Suffizienz im Planungs- und Bauwesen ergänzt. Zudem soll versucht werden, eine Brücke zwischen Wachstums- und Verzichtsparadigmen zu bauen. Denn dass für die Transformation von Wirtschaft, Städten und Regionen auch qualitatives ressourcen- und klimaneutrales Wachstum gefordert sein wird, ist selbst einem Stadtplaner eingängig.

Das Nachhaltigkeitsdreieck ist seit Mitte der 1990er Jahre umfassend verwendet und zusehends pervertiert worden. Es dient inzwischen so gut wie allen Produkten als Legitimation ihrer Existenz. Alles ist nachhaltig, alles wähnt sich im Gleichgewicht von wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Belangen – allerdings ohne Planungen, Projekte und Produkte (PPP) tatsächlich an den einschlägigen Nachhaltigkeitskriterien geschweige denn anhand der Indikatoren der Agenda 2030 und ihrer Nachhaltigkeitsziele (SDGs) abzuprüfen. Es besteht die Gefahr, dass auch zukünftig und selbst beim Einsatz der der bislang nur in Aussicht gestellten öffentliche Investitionsmittel Nachhaltigkeit etikettiert wird, ohne dass PPP tatsächlich nachhaltig sind.
Eine Lösung für das Dilemma, das Nachhaltigkeitsdreieck ins Gleichgewicht zu bringen, eröffnet die in den vorigen Beiträgen schon umfänglich erörterte Suffizienzstrategie. Um sie griffiger zu machen und aus der „Spar- und Verzichtsecke“ herauszuholen, soll sie als Suffizienzdreick das vielbemühte Nachhaltigkeitsdreieck ergänzen. Dafür besteht sie, ähnlich dem Nachhaltigkeitsdreieck, aus drei Faktoren – Effizienz, Konsistenz und „Ädaquanz“. Die Effizienz richtet sich auf eine ergiebigere Nutzung von Materie und Energie, also auf die Produktivität von Ressourcen. Die Konsistenz richtet sich auf naturverträgliche Technologien und Produktionsverfahren, welche die Stoffe und die Leistungen der Ökosysteme nutzen, ohne sie zu zerstören. Die Ädaquanz schließlich richtet sich auf einen geringeren Ressourcenverbrauch durch eine bedarfsgerechte Nachfrage nach Gütern und bewussteren Konsum, der sich nicht mehr nach Verfügbarkeit, sondern nach Erfordernis richtet. Damit ist das Suffizienzdreieck deutlich mehr als „Haltung“: Das Modell mündet in einem praxisgerechteren, ehrlicheren und vor allem messbaren Verständnis der Nachhaltigkeit: Ressourcen schonen, anders produzieren, gerechter verteilen und weniger verbrauchen. Das Nachhaltigkeitsdreieck lässt sich mit den operativ angelegten Dimensionen der Suffizienz – „besser – anders – weniger“ zusammenführen. Hieraus entsteht ein „Doppeldreieck“, das seine Basis in Kultur, Werten und Identität findet und die Kombination von Nachhaltigkeitszielen und Suffizienzkriterien abbildet.

Von der Nachhaltigkeit zur Suffizienz

Nachhaltigkeitsdreieck und Suffizienzdreieck
Quelle: Lojewski 2022, S. 209, angepasst

Die drei Dimensionen lassen sich zurechen- und messbar ausgestalten. Anders als das Nachhaltigkeitsdreieck erlaubt es kein Lavieren mehr zwischen den Faktoren sondern geht zur Bedienung der Indikatoren mit konkrete Entscheidungen einher, z.B. zum Umgang mit Flächen und ihren Verbrauch, zum Neubauen, Erweitern, Erneuern oder im Bestand Erhalten und Fakten wie Daten zur Materialität, zu Produktions- und Verbrauchsaufwänden, Zurechenbarkeit und Messbarkeit liefern.
Damit kann das bisherige Leitbild der Nachhaltigkeit operativer ausgerichtet werden. Ziel muss es sein, die Suffizienz mit dem Leitbild der Nachhaltigkeit und den SDGs als Referenzrahmen zu verbinden. Das bedeutet, das städtische Handeln deutlicher an den Zielen der Agenda 2030 und an den konkret zu hinterlegenden und politisch sanktionierten Kriterien der Konsistenz, Effizienz und „Adäquanz“ zu orientieren.

Das Lastenheft der planenden und bauenden Disziplinen

Planen und Nicht-Bauen wie Bauen können und müssen Beiträge für das Erreichen der Nachhaltigkeits- und die Klimaschutzziele leisten. Daher müssen diese Ziele und die für ihr Erreichen definierten Indikatoren auch unmittelbar Anwendung auf das Planungs- und Bauwesen finden. Haushaltsengpässe, Personalmangel und Aufgabenzuwachs machen die Aufgabe, Projekte und Bauvorhaben zu planen, durchzuführen und zu betreiben sowie den Mittelabfluss zu organisieren, immer komplexer. Die Städte bleiben zumindest in Deutschland allen Herausforderungen zum Trotz starke Akteurinnen in der Vorbereitung privater Investitionen und mit einem Investitionsvolumen von über 25 Mrd. Euro pro Jahr auch größter öffentlicher Bauherr. Sie unterliegen erheblichem Handlungsdruck für die Ausweisung neuer Baugebiete, das Setzen von Leitplanken für die private Bau- und Immobilienwirtschaft und die Erneuerung, Ertüchtigung und den Neubau kommunaler Bauvorhaben.

Seit geraumer Zeit sind die üblichen Ansprüche an das öffentliche Planungs- und Bauwesen – kostengerecht, termintreu, effizient und rechtssicher – durch das Querschnittsthema Nachhaltigkeit und Klimaschutz ergänzt. Zu den Herausforderungen treten in der Stadtplanung ergänzende Anforderungen u.a. an das Flächensparen, die Innenverdichtung von baulichem Bestand, grüne und blaue Infrastruktur, die Nachnutzung von Brachen und die Sanierung von Beständen. Im baulichen Bereich geht es u.a. um die nachhaltige Planung, Durchführung, den Betrieb, die Erneuerung und den Rückbau baulicher Strukturen sowie um die Nachhaltigkeit der Baustofferzeugung („graue Energie“) bzw. Baumittelverwendung. Auch und gerade die Wiederverwendungsfähigkeit der Materialien muss mittlerweile berücksichtigt werden.

Für eine nachhaltige, klimagerechte und suffiziente Stadt- und bauliche Entwicklung gibt es keine Blaupause. Lösungen müssen sich dem Ort, der Topographie, dem herrschenden Klima und den absehbaren Veränderungen, existierenden und entwickelbaren Infrastrukturen, den jeweiligen Strukturen von Government und Mustern der staatlichen und städtischen Governance und nicht zuletzt den wirtschaftlichen und finanziellen Verhältnissen anpassen. Hierfür suchen Planungs- und Baupolitik und -praxis nach einem geeigneten Bewertungsmaßstab.

Für ein neues Verständnis bei Planung, Bau und Betrieb privater und öffentlicher Gebäude und Infrastrukturen, die Erstellung verbindlicher Sanierungsfahrpläne und eine Umstellung auf die Betrachtung der gesamten Lebenszykluskosten liefert das Suffizienzdreieck einen Handlungsrahmen und konkrete Indikatorik. Entscheidungen im Planungs- und Bauwesen zwischen Bestandserneuerung, Bestandserweiterung und Neuentwicklungen können qualitativ wie quantitaiv bewertet und auf ihre Klima- und Ressourcenverträglichkeit hin geprüft werden.

Für das Planen und Bauen sind die Konsequenzen aus dem konsequenten Einsatz des Suffizienzdreiecks so eindeutig wir einschneidend: Bestandserhalt und -erneuerung wird höher zu gewichten sein als und genauso honoriert werden müssen wie Bestandserweiterung oder Neubau. Im Ergebnis wird es bereits kurzfristig darum gehen müssen, eine Entscheidungskaskade zur „neuen Normalität“ des Planens und Bauens anzuwenden: Diese sieht in der ersten Stufe Bestandserhalt und -erneuerung vor. Erst wenn die objektiv nachgewiesenen funktionalen, energetischen und gestalterischen Anforderungen nicht mehr im erneuerten Bestand erfüllt werden können, wird es in einer zweiten Stufe um Bestandserweiterung gehen können. Und erst, wenn auch Bestandserweiterung den genannten Anforderungen nicht genügen sollte, kann in einer dritten Stufe Neubau als „ultima ratio“ stehen.

Die Entscheidungen zwischen Bestandserhalt und -erneuerung, Bestandserweiterung und Neubau müssen sich an messbaren Parametern und verbindlichen Zertifizierungsmethoden orientieren. Vor Beginn des Planungsprozesses stellen sich vorhabenkritisch also folgende Fragen:

Bedarfsfrage – Wird der Raum wirklich gebraucht bzw. lassen sich durch bessere Organisation andere Lösungen im Sinne der Suffizienz finden?
Funktionsfrage – Welche Funktionen können gemeinschaftlich organisiert werden, welche müssen unabweisbar solitär oder individuell organisiert werden?
Quantitätsfrage – Wieviel Raum ist wirklich erforderlich, und wie kann dieser optimal genutzt und gestaltet werden?
Bestandsfrage – Was lässt sich vom Vorgefundenen erhalten oder erweitern, was muss sinnvollerweise neu hinzugefügt werden?

Zudem müssen neue Ansätze für einen zukunftsweisenden, verantwortbaren Umgang mit endlichen Ressourcen angewendet werden. Das umfasst z.B. Gebäude als Rohstoffdepots („Buildings as material banks“), Städte als sog. „anthropogene Lagerstätten“ (Urban Mining) zu betrachten und das kreislaufgerechte Bauen bzw. die Wiederverwendungsfähigkeit („Cradle-to-Cradle“, C2C) in den Mainstream des Bauens zu bringen – allerdings unter dem Vorbehalt, dass alles, was wiederverwendet werden soll, erst einmal gebaut sein will.

Suffizienz als Prinzip für planungs- und baupolitisches Handeln

Fazit

Jenseits der unverändert dringend gebotenen Qualitätsdiskussion fordert eine wirksame Suffizienzpolitik von den kommunalen Planungs- und Baudisziplinen Beiträge, insbesondere aber von Planungs- und Baupolitik Entscheidungen ein, die die dehnbaren Nachhaltigkeitsparameter messbar quantifizieren und nachvollziehbar qualifizieren. Das Suffizienzprinzip ist mit den Anforderungen an Entwurfs-, Gestaltungs- und Nutzungsqualitäten des Bestands, der Erweiterung oder auch des Neubaus zu verschränken. Alle Formen des Planens und Bauens müssen neue Qualitäten liefern, um Ressourcenverbrauch überhaupt noch rechtfertigen zu können. Diese liegen in der Flächeneffizienz und -effektivität sowie der Mehr- und Vielfachcodierung von gestalteten Innen- und Außenräumen und ihrer Nach- und Neuverwendungsfähigkeit nach Ablauf ihrer Lebensdauer. Suffizienz, Planungs- und Baukultur können sich so zu einem tragfähigen und messbaren Nachhaltigkeitsverständnis für das Planen und Bauen in Städten und Regionen fügen.

Entscheidend aber wird aktuell sein, die Anforderungen an nachhaltiges und suffizientes Bauen in den Städten und Regionen in einen politischen Auftrag zu überführen, um ihnen höhere Verbindlichkeit zuzumessen. Die Anforderungen sollen nicht mehr fakultativ eingehalten werden und einem breiten Ermessensspielraum unterliegen – sie müssen für den gebotenen Beitrag des kommunalen Planungs- und Bauwesens zum Klima- und Ressourcenschutz in Zukunft erfüllt werden. Das bedarf politischer Grundsatz- und planungs- wie vorhabenbezogener Durchführungsbeschlüsse. Diese erfordern politische Mehrheiten in den Städten. Hierfür muss im Vergleich zu sonstigen politischen Entscheidungsprozessen ein Maß an Einsicht und Überzeugung gegenüber widerstreitenden Belangen greifen, wie wir es in der gebotenen Geschwindigkeit und Entschiedenheit bislang nicht häufig erleben konnten. Ansonsten würden einmal mehr genügend entgegenstehende Belange geltend gemacht werden, die bei kurzfristiger Betrachtung dem Suffizienzprinzip beim Planen und Bauen entgegenstehen. Planen und Bauen und in den Städten ginge beim „Weitermachen wie bisher“ seiner Chance, Transformationstreiber zu werden verlustig, sondern bliebe weiterhin klima- und ressourcenschädlich.

Hilmar von Lojewski ist seit 2012 Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr für den Städtetag Nordrhein-Westfalen und den Deutschen Städtetag. Er studierte Raumplanung sowie Stadt- und Regionalplanung in Dortmund und Ankara, arbeitete in einem Planungsbüro und war Städtebaureferendar. Als Planungsberater arbeitete er für die deutsche Entwicklungszusammenarbeit zu partizipativer Stadtplanung in Nepal und im Programm für Nachhaltige Stadtentwicklung in Syrien. In Deutschland war er im Stadtplanungsamt Dresden und in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Berlin als Abteilungsleiter tätig. Seit 2025 lehrt er als Honorarprofessor Urban Planning und Urban Management an der BTU Cottbus Senftenberg.

Suffizienz ist kein Verzicht, sondern technische Befreiung – Eine Perspektive aus der Werkstatt.

Wenn wir über Suffizienz in der Architektur sprechen, landen wir oft bei der Frage: Was können wir weglassen?. Aus Sicht des Sanierungshandwerks ist die Antwort simpel, aber radikal: Wir müssen die Komplexität der Schichten weglassen.

In den letzten 30 Jahren haben wir Häuser wie technische Hochleistungsapparate gebaut – eingepackt in Folien, verklebt mit Chemie, abhängig von fehleranfälliger Anlagentechnik. Das Ergebnis ist oft das Gegenteil von Suffizienz: Wir haben einen enormen Wartungsstau und bauphysikalische Risiken in den Bestand eingebaut.

Suffizienz bedeutet für mich im Handwerk: Rückkehr zur Einstofflichkeit.

Wenn ich in Laage vor einer Wand stehe und Lehmputz aufbringe, praktiziere ich Suffizienz in ihrer reinsten Form. Lehm braucht keine Dampfbremse, keinen chemischen Schimmelschutz und keine komplizierte Entsorgungslogistik. Er ist Putz, Feuchteregulator und Schadstofffilter in einem.

Warum weniger hier wirklich mehr ist:

1. Weniger Schichten = Mehr Sicherheit: Jede Folie, die nicht verbaut wird, kann nicht reißen. Jedes Bauteil, das diffusionsoffen bleibt, verzeiht Fehler. Wir nennen das ‚Material-Resilienz‘.

2. Weniger Chemie = Mehr Lebensqualität: Ein suffizienter Materialeinsatz (Holz, Lehm, Kalk) schafft ein Raumklima, das keine Klimaanlage der Welt imitieren kann.

3. Weniger Technikabhängigkeit = Mehr Langlebigkeit: Ein Haus, das bauphysikalisch durch seine Masse und Kapillarität funktioniert, ist unabhängig von kurzen Wartungszyklen technischer Systeme. Das Problem: Der Markt hat das ‚Einfache‘ verlernt. Wir müssen das Handwerk wieder dazu befähigen, diese Suffizienz auch umzusetzen. Denn die beste Planung am Schreibtisch scheitert, wenn auf der Baustelle aus Angst vor der Haftung doch wieder zur ‚Plastiktüte‘ gegriffen wird.

Suffizienz ist die Entscheidung für das Wesentliche. Es ist der Mut zur mineralischen und pflanzlichen Ehrlichkeit. Weniger Schichten bedeuten am Ende: Mehr Zukunft für unsere Häuser.

Gerhard Lüdtke, ist Gründer und Kopf von Flachwerk, einem spezialisierten Handwerksbetrieb für nachhaltige Altbausanierung und ökologischen Innenausbau. Wanderjahre nach seiner Ausbildung prägten seinen Fokus auf die Revitalisierung von Altbauten und den Einsatz natürlicher Rohstoffe. Durch die intensive Arbeit mit Lehm, Holz und Kalk entwickelte er ein tiefes Verständnis für bauphysikalische Zusammenhänge und die ehrliche Ästhetik ökologischer Materialien. 2015 legte er den Grundstein für sein eigenes innovatives System: Die Verbindung von Holz und Lehm in einem modernen Aufbau. Er konzipierte und patentierte das Flachwerk-Paneelsystem, das heute das Herzstück seines Unternehmens bildet. Was in einer kleinen Garage begann, hat Gerhard Lüdtke zu einem gefragten Fachbetrieb im Großraum Rostock ausgebaut. Er verbindet traditionelles Handwerk mit modernen ökologischen Ansprüchen. Seine Arbeit ist geprägt von einer klaren inneren Vision für gesundes Wohnen und der Motivation, durch familiäre Stabilität und ein starkes Netzwerk nachhaltige Werte in der Bauwelt zu schaffen.

www.flachwerk-mv.de

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